No setor imobiliário, um dos principais cuidados ao realizar obras de construção ou reformas é garantir que a vizinhança não seja afetada por danos. A vistoria cautelar de vizinhança é uma prática importante para proteger tanto o proprietário do imóvel quanto os vizinhos de eventuais problemas decorrentes das obras.
Neste post, vamos explicar o que é a vistoria cautelar de vizinhança, como ela funciona e qual a sua importância para o bom andamento de qualquer projeto imobiliário.
O que é vistoria cautelar de vizinhança?
A vistoria cautelar de vizinhança, também conhecida como laudo de vizinhança ou vistoria prévia, é um processo técnico que consiste na inspeção e documentação do estado de conservação dos imóveis vizinhos a uma obra antes do início dos trabalhos de construção ou reforma.
O objetivo dessa vistoria é registrar as condições existentes dos imóveis adjacentes para evitar ou mitigar possíveis litígios que possam surgir devido a danos causados pelas obras.
Durante a vistoria, são realizadas análises minuciosas de paredes, pisos, tetos, fundações e demais estruturas dos imóveis vizinhos, documentando, por meio de fotos, vídeos, texto descritivo e relatórios, qualquer dano pré-existente, como trincas, rachaduras, infiltrações ou deslocamentos estruturais, bem como, o histórico do imóvel.
Qual a importância da vistoria cautelar de vizinhança?
A vistoria cautelar de vizinhança é importante por vários motivos, tanto para os responsáveis pela obra quanto para os proprietários dos imóveis vizinhos
Ao registrar o estado dos imóveis vizinhos antes do início das obras, a vistoria cautelar ajuda a prevenir conflitos entre construtores e vizinhos.
Em muitas situações, a construção de novas edificações, reformas ou demolições pode causar impactos nos imóveis adjacentes, como o surgimento de rachaduras, fissuras ou até mesmo danos estruturais graves. Com a vistoria cautelar, é possível comprovar se os danos foram ou não causados pela obra em questão.
A vistoria cautelar de vizinhança é uma ferramenta essencial de proteção jurídica tanto para os responsáveis pela obra quanto para os vizinhos. Caso ocorram disputas legais sobre a origem de danos em imóveis, o laudo de vistoria funciona como uma prova documental objetiva.
Ele pode ser utilizado em processos judiciais para evitar responsabilizações indevidas ou para garantir que o reparo dos danos seja efetuado pelos responsáveis.
Em algumas regiões, a vistoria cautelar de vizinhança é uma exigência legal para a obtenção de licenças de construção ou reforma.
Além disso, o Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.277 e 1.280, estabelece que o proprietário de um imóvel não pode prejudicar o uso e a segurança de seus vizinhos, o que reforça a importância da vistoria para evitar litígios decorrentes de obras.
Manter um bom relacionamento com os vizinhos é importante, especialmente em áreas urbanas. A vistoria cautelar demonstra transparência e responsabilidade por parte dos responsáveis pela obra, o que ajuda a construir confiança e evitar desentendimentos durante o processo de construção ou reforma.
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Como é o procedimento da vistoria cautelar de vizinhança?
Para garantir a eficácia da vistoria cautelar de vizinhança, é fundamental seguir uma série de procedimentos técnicos e administrativos. Abaixo, descrevemos o passo a passo para a realização de uma vistoria cautelar completa e precisa:
Contratação de um profissional qualificado
A vistoria cautelar de vizinhança deve ser realizada por um profissional qualificado, como um engenheiro civil ou perito especializado em inspeções prediais. O profissional contratado deve possuir experiência e conhecimentos técnicos para identificar e documentar corretamente as condições dos imóveis vizinhos.
Notificação dos vizinhos
Antes de realizar a vistoria, é essencial notificar formalmente os proprietários dos imóveis vizinhos. Essa notificação pode ser feita por meio de carta registrada, e-mail ou qualquer outro meio de comunicação que permita comprovar que o vizinho foi informado.
A notificação deve incluir detalhes sobre o objetivo da vistoria, a data e o horário propostos, e solicitar a presença do vizinho ou de um representante durante a inspeção.
Realização da vistoria
No dia agendado, o profissional qualificado deve realizar a vistoria no imóvel vizinho. Durante a inspeção, é importante verificar todos os elementos estruturais, como paredes, tetos, pisos, janelas, portas, telhados e instalações.
Todo e qualquer dano existente deve ser registrado por meio de fotos, vídeos e anotações detalhadas. Além disso, deve ser feito um croqui do imóvel numerando as paredes para identificar as patologias e falhas pré existentes linkando com o relatório fotográfico, desta forma, a Construtora consegue ter rastreabilidade em caso de alguma reclamação do proprietário do imóvel ou até mesmo um embate jurídico.
Elaboração do laudo de vistoria
Após a inspeção, o profissional responsável deve elaborar um laudo técnico contendo todas as informações coletadas durante a vistoria. O laudo deve ser claro, objetivo e incluir descrições detalhadas de cada dano identificado, juntamente com as respectivas imagens e vídeos.
Além disso, o laudo deve incluir informações sobre o imóvel vistoriado, como endereço, nome do proprietário, data da vistoria e assinatura do responsável técnico.
Entrega do laudo aos vizinhos e responsáveis pela obra
Após a elaboração do laudo de vistoria, uma cópia deve ser entregue ao proprietário do imóvel vizinho e aos responsáveis pela obra. Essa entrega pode ser feita pessoalmente ou por meio de correio registrado, garantindo que ambas as partes tenham acesso ao documento.
Arquivamento do laudo
É fundamental que o laudo de vistoria seja arquivado corretamente pelos responsáveis pela obra e pelos vizinhos. Esse documento pode ser necessário em eventuais disputas judiciais ou para comprovação de que a vistoria foi realizada de acordo com as normas técnicas.
Quando realizar a vistoria cautelar de vizinhança?
A vistoria cautelar de vizinhança deve ser realizada antes de qualquer obra que possa causar impactos nas propriedades vizinhas. Algumas situações em que a vistoria é altamente recomendada incluem:
- Obras de grande porte: como a construção de novos edifícios ou grandes reformas que envolvem escavações, demolições ou mudanças estruturais significativas.
- Obras com risco de impacto nas estruturas vizinhas: como o uso de equipamentos pesados ou o aumento de carga nas fundações, que podem gerar vibrações ou movimentação no solo.
- Obras em áreas residenciais ou comerciais densamente ocupadas: onde os imóveis vizinhos estão próximos e o risco de danos é maior.
Quais são os tipos de vistoria cautelar de vizinhança?
Existem dois principais tipos de vistoria cautelar de vizinhança: a vistoria judicial e a vistoria extrajudicial.
Vistoria judicial
A vistoria cautelar de vizinhança judicial é realizada sob a supervisão do Poder Judiciário, geralmente no contexto de uma ação judicial.
Esse tipo de vistoria é solicitado por uma das partes envolvidas na obra ou pelos proprietários dos imóveis vizinhos, quando há receio de que a construção possa causar danos ou quando já existe um conflito potencial.
A vistoria judicial é formalizada por meio de um processo, sendo conduzida por um perito nomeado pelo juiz.
Vistoria extrajudicial
A vistoria cautelar de vizinhança extrajudicial é realizada fora do âmbito do Poder Judiciário, sem a necessidade de um processo judicial.
Nesse caso, a vistoria é contratada de forma privada pelos responsáveis pela obra ou pelos proprietários dos imóveis vizinhos. Embora não tenha a supervisão direta de um juiz, a vistoria extrajudicial também resulta em um laudo técnico que pode ser utilizado como prova em futuras disputas, caso seja necessário.
Você sabe quais são os benefícios da vistoria preventiva? Leia o nosso artigo sobre o assunto e saiba mais!
Quais são as obrigações legais da vistoria cautelar de vizinhança?
No Brasil, a vistoria cautelar de vizinhança é respaldada por diversas legislações e normas técnicas, que visam garantir a segurança e a integridade dos imóveis e de seus ocupantes.
A seguir, destacamos algumas das principais normas e legislações aplicáveis:
NBR 12722
A NBR 12722 descreve os serviços técnicos necessários para o planejamento, projetos, fiscalização e execução de construções, tanto para edificações públicas quanto privadas, residenciais, comerciais, industriais ou agrícolas.
Ela abrange as quatro fases principais de um empreendimento de construção: estudos preliminares, projeto, construção e recebimento da obra. Os serviços técnicos estão detalhados em capítulos específicos para cada fase.
Além disso, qualquer edificação pode seguir diferentes padrões, conforme a escolha dos proprietários ou usuários, desde que respeite as leis vigentes e as condições específicas de cada caso.
Código Civil Brasileiro
O Código Civil Brasileiro, estabelece que o proprietário de um imóvel deve evitar causar prejuízos aos vizinhos, seja por meio de construções, reformas ou qualquer outra atividade que possa comprometer a segurança e o bem-estar dos imóveis vizinhos.
ABNT NBR 13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil
A ABNT NBR 13752 estabelece diretrizes para a realização de perícias de engenharia na construção civil, incluindo a vistoria cautelar de vizinhança.
Ela define os critérios para a elaboração de laudos técnicos, métodos de inspeção e requisitos para a documentação fotográfica e descritiva dos danos identificados.
Legislações municipais
Além do Código Civil e das normas técnicas, alguns municípios brasileiros possuem legislações específicas que exigem a realização da vistoria cautelar de vizinhança para a concessão de alvarás de construção ou reforma.
Essas legislações podem variar de acordo com a localidade, por isso é importante que os responsáveis pela obra verifiquem as exigências locais.
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