IMPACTOS DA OBRA
O aumento da realização de novas obras no cenário urbano possui maior foco em construções de médio/grande porte, que necessitam, por exemplo, da execução de fundações profundas e grandes escavações no terreno. O desenvolvimento dessas ações provoca consequências indesejáveis às comunidades no entorno da construção, com a emissão de ruídos, vibrações, interferência no fluxo de trânsito da região, dentre outras. Portanto, é comum no decorrer de uma obra, surgirem acusações por parte da comunidade vizinha, quanto ao possível responsável por danos nas edificações, que podem já estar desgastadas ou danificadas com o tempo e o uso. Pretendendo evitar tal infortúnio sobre as reais origens dos danos, o procedimento de vistoria cautelar de vizinhança pode ser utilizado como um importante instrumento de investigação. Sua aplicação prática determina uma apuração detalhada no imóvel em relação às suas condições estruturais, presença de vícios construtivos e caracterização do estado de conservação da edificação.
PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA
A prática da vistoria cautelar de vizinhança deve ser encarada como item primordial na lista de serviços preliminares de uma obra. Sua aplicação ajudará a estabelecer uma relação de confiança entre os envolvidos, pois durante todas as etapas de execução, além dos possíveis danos às edificações vizinhas, existe a convivência com os incômodos de uma obra. Embora a vistoria cautelar já esteja em exercício por parte dos atuantes na área de construção civil, e apesar do estudo prévio de impacto de vizinhança já ser estabelecido no art. 33 do Estatuto da Cidade, Lei 10.257 de 2001, explorar o tema em questão é de extrema importância, para produção antecipada de prova, como instrumento de constatação técnica para prevenção contra futuras controvérsias.
A vistoria cautelar de vizinhança é um tipo de perícia de engenharia existente na área da construção civil, que analisa tecnicamente o estado geral das condições físicas e estruturais das edificações localizadas no raio de influência de uma obra em andamento. Esse procedimento é capaz de apresentar o grau de criticidade das características construtivas, conservação, anomalias, defeitos e danos físicos existentes nas edificações (Norma de Vistoria Cautelar – IBAPE-MG, 2014). Burin et al. (2009) ressalta que a vistoria é uma constatação técnica de um fato mediante exame criterioso, realizada in-loco por profissionais legalmente habilitados, exigindo seus conhecimentos técnicos para proceder com investigação e descrição precisa da situação observada no objeto de vistoria.
RESPONSÁVEL PELOS DANOS NO IMÓVEL VIZINHO
No decorrer das obras, os imóveis vizinhos podem apresentar danos decorrentes da execução da mesma, porém há possibilidade de já existirem outros danos anteriores no imóvel. Logo, a vistoria cautelar deve ser executada anteriormente às primeiras etapas de construção como um instrumento de prevenção. Esse recurso tem o propósito de funcionar como uma ferramenta indispensável para que as partes envolvidas – construtora e vizinhança – possam se precaver de forma justa e atenuar possíveis objeções que poderão surgir no decorrer dessas atividades. Também conhecida como Inspeção Técnica de Vizinhança trata-se de uma medida cautelar que além de prevenir problemas entre vizinhos da obra e construtora, tem utilidade como documento jurídico.
De acordo com Saliba & Federman (2013) existem duas formas de vistorias cautelares: judiciais e extrajudiciais. As vistoriais judiciais são solicitadas por uma das partes envolvidas, neste caso, o autor do processo judicial deve assumir as despesas com o advogado e o perito. O perito e os assistentes, através de seus conhecimentos técnicos, irão contribuir na decisão do juiz quanto ao caso em questão. No caso das vistorias extrajudiciais não dispõem de intervenção judicial e cabe à construtora ou ao vizinho interessado a contratação de um perito em engenharia para realizar a prática. Este procedimento estabelece uma relação de confiança entre os envolvidos. As vistorias podem ser utilizadas judicialmente, através das ações cautelares de produção antecipada de provas, entre outras modalidades probatórias, e também extrajudicialmente, como medida preventiva ou para diversas aplicações, com o objetivo da constatação de fato, condição ou direito (GOMIDE; FLORA, 2015, p.4).
Na possível ocorrência de avarias comprovadas como consequência da intervenção da obra, os donos dos imóveis afetados devem ter os danos reparados pelos responsáveis. Os vizinhos prejudicados possuem seus direitos direcionados conforme as seguintes exigências legais:
• De acordo com o art. 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (BRASIL, 2002).
• De acordo com o art. 1299 do Código Civil: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos” (BRASIL, 2002).
A MELHOR PRECAUÇÃO
A vistoria cautelar, particularmente, não tem como objetivo apurar as causas dos danos ou das anomalias observadas, mas funciona como instrumento de prova na elaboração de um parecer técnico para as perícias de engenharia. Mesmo sem buscar os fatos de determinado evento a vistoria cautelar poderá, no futuro, ser o principal artifício utilizado numa perícia, onde esta sim irá apurar as causas dos danos (VIDAL, 2013).
Por ser um meio de prevenção e garantia, a vistoria cautelar tem a necessidade de ser realizada no momento apropriado, ou seja, como um procedimento preliminar na construção de qualquer empreendimento. No caso de não ter sido realizado o processo de vistoria cautelar, a apuração de danos ocorridos em alguma edificação vizinha torna mais difícil a identificação dos responsáveis pelo evento ocorrido. Neste caso é necessária a realização de uma perícia judicial ou extrajudicial, que pode vir a ser mais demorada e bastante onerosa.
