CADERNO DE ORIENTAÇÕS TÉCNICAS – COT
O Caderno de Orientações Técnicas da CEF descreve as atividades desenvolvidas no processo de análise técnica das propostas de financiamento imobiliário.
A análise de viabilidade técnica das propostas de financiamento engloba o conjunto de atividades realizadas por profissional habilitado para verificar o atendimento às exigências normativas e legais, caracterizar as unidades imobiliárias quanto às condições de estabilidade, habitabilidade, desempenho e salubridade. A análise técnica das propostas de financiamento de pessoas físicas está orientada a partir de dois grupos de ações, Análise da viabilidade do projeto e Acompanhamento de obras.
SISTEMAS CONSTRUTIVOS SEM PRESCRIÇÃO NORMATIVA
Quando se trata de uma obra que utiliza sistema construtivo com elementos de inovação tecnológica como a PAREDE DE CONCRETO, por exemplo, comumente a Caixa Econômica Federal exige que seja realizado o Acompanhamento e Monitoramento técnico da obra para garantir o atendimento aos quesitos normativos e conformidade com o projeto, bem como o atingimento da vida útil de projeto (VUP).
Nos últimos anos, novas soluções construtivas como a PAREDE DE CONCRETO ganharam relevância, impulsionada especialmente pela intensa demanda criada pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).
A publicação da ABNT NBR 16.055/2012: Parede de concreto moldada no local para a construção de edificações — Requisitos e procedimentos, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) contribuiu para a difusão dessa tecnologia.
No sistema parede de concreto, estrutura e a vedação são formadas por um único elemento em concreto armado moldado in loco. Trata-se de uma solução racionalizada, que pode ser utilizada na construção de casas térreas, sobrados, edifícios de até cinco pavimentos padrão, e, em casos especiais, em edifícios com até trinta pavimentos. As paredes de concreto moldado in loco utilizam formas metálicas e escoramento que são montados no local da obra e depois preenchidas com concreto, já com as instalações hidráulicas e elétricas embutidas.
A desenforma ocorre em até 24 horas após a concretagem, depois da verificação da resistência mínima do concreto, podendo variar de projeto para projeto. O sistema é recomendável para empreendimentos que têm alta repetitividade, como condomínios e edifícios residenciais. Ele também é indicado para obras que exigem prazos de entrega exíguos, economia e otimização da mão de obra.
ACOMPANHAMENTO E MONITORAMENTO DA OBRA
O acompanhamento da obra está vinculado às modalidades de financiamento imobiliário, associadas à realização de intervenções construtivas, ou seja, nos casos de aquisição de terreno e construção, construção em terreno próprio, obras de ampliação, conclusão e melhoria/reforma principalmente para sistemas construtivos sem prescrição normativa.
O acompanhamento da obra consiste no monitoramento técnico da operação, iniciado após a contratação e estende-se até a conclusão, mediante visita ao local, para verificar se a execução da obra está de acordo com as condições e especificações normativas e de projeto. O acompanhamento de obras em programas de crédito imobiliário pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL é feito por vistorias pontuais e de forma visual, sem auxílio de instrumentos de precisão, com o intuito de verificar o desenvolvimento, sendo esta atividade não caracterizada como fiscalização de obras. Este acompanhamento visa verificar se o objeto em execução obedece às condições contratadas, aos quesitos normativos e de projeto, bem como às boas práticas construtivas, mensurando da evolução mensal de obra, para que as liberações de recursos ocorram de acordo com o cronograma físico-financeiro proposto. No acompanhamento da obra são realizadas as vistoria nas obras, visando o atendimento às normas e compatibilidade dos itens executados com o projeto executivo, identificação de falhas, não conformidades e patologias, atingimento da vida útil de projeto (VUP) e elaboração do relatório periódico contendo a evolução da obra, recomendações técnicas conforme norma de desempenho (NBR15.575:2013), ART e relatório fotográfico.
