Ao realizar obras em condomínios, o síndico e os condôminos muitas vezes enfrentam a questão: é necessário fazer uma licitação ou concorrência para contratar uma empresa?
Entender a legislação que envolve obras em condomínios é essencial para garantir transparência, segurança e compliance em todas as etapas do processo.
A seguir vamos entender melhor quando a licitação é necessária, os passos envolvidos na contratação e como a legislação de obras em condomínio orienta esse processo.
Quando a licitação para obras em condomínios é necessária?
A realização de obras em condomínios exige uma atenção especial à legislação. A lei não exige que os condomínios realizem licitação, como ocorre em órgãos públicos.
Entretanto, é altamente recomendado que os condomínios busquem o processo de concorrência para garantir a melhor escolha de fornecedores, especialmente em obras de grande porte ou que exigem investimentos altos.
Em muitos casos, os próprios regulamentos internos dos condomínios podem sugerir ou exigir que haja um processo de concorrência para contratação de serviços e execução de obras, visando preservar a transparência e o uso adequado dos recursos dos condôminos.
Benefícios de realizar concorrência para obras em condomínios
Apesar da não obrigatoriedade legal, realizar um processo de concorrência apresenta muitos benefícios, tais como:
- Transparência e segurança: permite maior controle sobre o investimento e o processo, garantindo que todas as empresas interessadas tenham igualdade de condições para apresentar suas propostas.
- Custo-benefício: a concorrência proporciona uma análise mais ampla do mercado, possibilitando a escolha de uma empresa que ofereça o melhor custo-benefício.
- Redução de riscos: ao selecionar uma empresa com experiência comprovada e qualificação técnica, o condomínio minimiza riscos de atrasos e problemas de execução.
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Passos para realizar o processo de concorrência e contratação
Se o condomínio decidir realizar uma concorrência para contratar uma empresa de obras, é necessário seguir alguns passos fundamentais.
Cada uma dessas etapas é importante para garantir que o processo seja eficiente e de acordo com as expectativas dos moradores.
- Elaboração da planilha orçamentária dos itens críticos do laudo
O primeiro passo é elaborar uma planilha orçamentária com os itens mais críticos, com base no laudo técnico da vistoria predial.
Esse documento permite uma visão clara sobre os pontos que necessitam de atenção prioritária, facilitando a distribuição de recursos e a previsão de despesas com maior precisão.
A planilha orçamentária deve detalhar as áreas que precisam de reparos ou melhorias, como a infraestrutura elétrica, hidráulica, segurança, entre outros. Assim, evita-se surpresas ao longo do processo e garante-se que todos os custos essenciais sejam contemplados no orçamento.
- Elaboração do termo de referência para balizar as propostas
Em seguida, é necessário criar um termo de referência. Esse documento serve para guiar as empresas interessadas na elaboração das suas propostas, especificando as demandas do condomínio, o escopo dos serviços a serem executados, e os critérios que serão considerados na avaliação das propostas.
Um termo de referência bem estruturado inclui:
- Descrição detalhada dos serviços necessários;
- Requisitos técnicos exigidos;
- Cronograma estimado de execução;
- Critérios de avaliação de propostas, como qualificação técnica, experiência e condições de pagamento.
Esse documento oferece uma base comum para todas as empresas, facilitando a comparação entre as propostas e garantindo que todas atendam aos mesmos requisitos.
- Coleta das propostas no mercado
Com a planilha orçamentária e o termo de referência prontos, o próximo passo é coletar propostas de diferentes empresas no mercado.
A recomendação é que o condomínio busque empresas com experiência comprovada em serviços condominiais, especialmente para obras de grande porte.
Para uma maior abrangência, é interessante buscar propostas em pelo menos três empresas diferentes.
Essa prática permite que o síndico e os condôminos analisem as opções disponíveis e façam uma escolha mais informada. Durante essa fase, é comum verificar referências e avaliar o histórico de cada empresa.
- Equalização Técnica das Propostas Recebidas
Após receber as propostas, o condomínio deve realizar a equalização técnica. Esse processo consiste em comparar as propostas, não apenas considerando os preços, mas também verificando se todas estão de acordo com os critérios técnicos estabelecidos no termo de referência.
A equalização técnica é essencial para assegurar que todas as propostas estejam alinhadas com as expectativas e necessidades do condomínio.
É importante checar se as empresas selecionadas possuem as certificações necessárias, bem como mão de obra qualificada para atender às exigências do projeto.
- Acompanhamento da obra após a contratação da empresa pelo condomínio
Após a contratação da empresa, o processo de concorrência não termina. O condomínio deve manter um acompanhamento rigoroso da obra, garantindo que os serviços sejam executados conforme o contrato e o cronograma estabelecidos.
Essa etapa ajuda a prevenir desvios, atrasos ou qualquer problema de qualidade.
A inspeção constante é importante para verificar se todos os requisitos técnicos e de segurança estão sendo cumpridos.
Caso o condomínio conte com o auxílio de uma empresa de vistoria predial, como a BH Vistoria Predial, é possível identificar eventuais problemas em tempo hábil, evitando complicações futuras.
Entenda a importância de seguir a legislação para obras em condomínios
Embora a lei não exija uma licitação formal para obras em condomínios, seguir as melhores práticas e manter um processo transparente e padronizado ajuda o condomínio a cumprir a legislação e proteger os interesses dos condôminos.
Além disso, a transparência do processo contribui para um ambiente de confiança entre síndico e moradores, reduzindo o risco de conflitos ou questionamentos futuros.
A legislação de obras em condomínios orienta as boas práticas de contratação, e seguir esses passos permite que os moradores se sintam seguros e informados sobre o uso dos recursos.
Dessa forma, evita-se a contratação de serviços de qualidade inferior ou empresas com pouca experiência, minimizando riscos de atrasos, custos adicionais ou até mesmo problemas estruturais na edificação.
Quais são as legislações para obras em condomínios?
As obras em condomínios estão sujeitas a diversas legislações que visam garantir a segurança, a transparência, e o cumprimento de normas técnicas. Abaixo, estão algumas das legislações mais relevantes.
Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002)
O Código Civil estabelece as regras básicas de convivência e os direitos e deveres de condôminos e síndicos. Para obras em condomínios, os artigos 1.341 e 1.342 são especialmente importantes:
- Art. 1.341: Define os tipos de obras em condomínios e as regras para aprovação. Especifica que:
- Obras necessárias (reparos urgentes e de conservação) podem ser realizadas pelo síndico sem necessidade de aprovação em assembleia, mas devem ser comunicadas aos condôminos.
- Obras úteis (melhorias que aumentam a comodidade ou a segurança) devem ser aprovadas por maioria simples dos presentes na assembleia.
- Obras voluptuárias (adicionam conforto e estética, mas não são essenciais) exigem aprovação de dois terços dos condôminos.
- Art. 1.342: Estabelece que alterações na fachada ou estrutura do prédio precisam de aprovação unânime dos condôminos.
ABNT NBR 16.280:2015 – Reforma em Edificações
A NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelece as diretrizes para reformas e obras em condomínios, com foco na segurança e na preservação das condições estruturais do prédio. Entre as principais exigências estão:
- A necessidade de apresentar um projeto de reforma detalhado, assinado por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto);
- A responsabilidade do síndico de exigir a autorização e o plano de execução da obra, garantindo que o projeto esteja de acordo com as normas de segurança;
- A necessidade de que reformas estruturais ou que possam impactar a segurança do edifício passem por uma vistoria técnica e tenham um laudo de conformidade.
Lei de Acessibilidade (Lei nº 13.146/2015 e NBR 9050)
Para condomínios que realizam obras de adequação, a Lei Brasileira de Inclusão (Estatuto da Pessoa com Deficiência) e a NBR 9050 da ABNT definem normas para garantir acessibilidade em áreas comuns, como rampas, corrimões, elevadores e banheiros adaptados.
- Obrigatoriedade de acessibilidade: em reformas que envolvem áreas comuns, os condomínios devem seguir as normas de acessibilidade para garantir a inclusão de todos, especialmente de pessoas com deficiência.
Lei do Silêncio e normas municipais sobre obras
Obras em condomínios também devem respeitar as leis municipais sobre horário e limites de ruído, conhecidas como leis do silêncio. Essas regras variam conforme a cidade, mas, em geral, limitam o horário em que as obras podem ser realizadas, especialmente em dias de semana e feriados.
Normas Técnicas da ABNT para Inspeção e Manutenção Predial (NBR 5674 e NBR 16.747)
As normas NBR 5674 e NBR 16.747 orientam sobre manutenção e inspeção predial.
Elas estabelecem que o condomínio deve ter um plano de manutenção e realizar inspeções periódicas, identificando problemas estruturais que possam comprometer a segurança do edifício.
Você sabe quais são as normas regulamentadoras e qual a importância da Inspeção Predial? Leia o nosso artigo e descubra.
Realizar obras em condomínio de forma transparente e bem planejada é fundamental para o sucesso de qualquer projeto de manutenção ou melhoria.
Seguir um processo de concorrência estruturado, mesmo sem a obrigatoriedade legal, traz segurança para os moradores e contribui para uma gestão mais eficiente e econômica dos recursos.
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