O manual do proprietário do empreendimento é um documento indispensável para quem adquire um imóvel, oferecendo orientações claras sobre seu uso adequado, manutenção preventiva e responsabilidades do síndico e do proprietário.
Ele serve como um guia prático para garantir a conservação da edificação, evitando problemas futuros, reduzindo o custo pós obra, reduzindo os riscos jurídicos e assegurando a valorização do patrimônio.
O que é o manual do proprietário?
O manual do proprietário, também chamado de manual do empreendimento, é um documento obrigatório, conforme exigido pela norma NBR 14037 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Ele é fornecido pela construtora ou incorporadora, e seu objetivo principal é oferecer informações técnicas, instruções de uso, operação, cuidados com a manutenção e responsabilidades do proprietário.
Além de cumprir um requisito legal, o manual é uma ferramenta valiosa para assegurar que o imóvel seja utilizado de maneira adequada, conforme o projeto original, e que seja mantido corretamente para evitar problemas estruturais e funcionais no futuro.
Como funciona o manual do proprietário?
Ao adquirir um imóvel novo, o proprietário e o síndico recebem o manual do proprietário juntamente com as chaves do imóvel.
Esse documento contém uma vasta gama de informações, que variam de acordo com o tipo e complexidade do empreendimento, mas que geralmente incluem detalhes sobre os sistemas e subsistemas da edificação, responsabilidades de manutenção e prazos de garantia.
O manual é dividido em várias seções, cada uma abordando um aspecto específico do empreendimento, como estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, revestimentos, acabamentos e equipamentos instalados, se for o caso.
Também são fornecidas instruções detalhadas sobre a manutenção preventiva e corretiva que deve ser realizada periodicamente para garantir a longevidade e o bom funcionamento do imóvel, bem como, as informações de garantia dos sistemas e elementos construtivos
A importância do manual do proprietário vai além do fornecimento de informações técnicas. Ele funciona como uma ferramenta de comunicação entre o construtor e o proprietário, esclarecendo o que é responsabilidade da construtora durante o período de garantia e o que cabe ao proprietário fazer para manter o imóvel em bom estado.
Quais são as características do manual do proprietário?
O manual do proprietário tem algumas características que são essenciais para garantir sua efetividade e aplicabilidade, como por exemplo:
1. Informações detalhadas sobre o imóvel
O manual oferece uma descrição detalhada de todas as áreas do imóvel, incluindo as características dos materiais utilizados na construção, especificações técnicas de equipamentos e instalações, além de informações sobre acabamentos. Isso permite que o proprietário conheça a fundo as particularidades do imóvel e possa identificar e solucionar possíveis problemas com maior facilidade.
2. Instruções de uso e operação
Um aspecto crucial do manual são as instruções sobre o uso adequado das instalações e equipamentos do imóvel. Isso pode incluir recomendações sobre o uso dos sistemas elétricos e hidráulicos, cuidados com pisos e revestimentos, e como operar corretamente sistemas de ar-condicionado, elevadores e outros equipamentos, caso aplicável. Além disso, o manual do proprietário define o que não deve ser feito durante o uso e operação da edificação.
O uso inadequado ou desconhecimento sobre o funcionamento de determinados sistemas pode levar a perda da garantia e a danos desnecessários, que poderiam ser facilmente evitados ao seguir as orientações do manual.
3. Planos de manutenção preventiva
A manutenção preventiva é fundamental para garantir a durabilidade e o bom desempenho de qualquer edificação. O manual geralmente apresenta um cronograma sugerido de manutenção, detalhando as atividades que devem ser realizadas pelo proprietário e síndico para preservar os sistemas do imóvel.
Isso pode incluir desde a limpeza de calhas e ralos até a revisão periódica de sistemas elétricos e hidráulicos.
Realizar as manutenções preventivas conforme o indicado não apenas prolonga a vida útil dos componentes, mas também pode evitar custos elevados com reparos emergenciais no futuro.
4. Garantias
Outro aspecto importante que consta no manual do proprietário é a descrição das garantias oferecidas pela construtora. Ele detalha os prazos de garantia para diferentes partes do imóvel, como a estrutura, revestimentos, instalações elétricas e hidráulicas, além de especificar o que está ou não coberto e o que pode desencadear na perda da garantia.
Geralmente, a garantia de uma edificação é válida por 5 anos e estrutura são 50 anos, enquanto acabamentos e equipamentos podem ter prazos mais curtos, como 1 ou 2 anos. O manual também esclarece o que é considerado mau uso por parte do proprietário, o que pode resultar na perda da garantia.
5. Direitos e deveres do proprietário e do síndico
O manual também especifica os direitos e deveres do proprietário em relação à manutenção e uso do imóvel. Ele esclarece as responsabilidades do proprietário e do síndico no que diz respeito à preservação da edificação e o que deve ser feito em caso de necessidade de reparos ou solicitações de assistência técnica durante o período de garantia.
Essa seção do manual é importante para evitar mal-entendidos entre o proprietário e a construtora e para garantir que ambos estejam cientes de suas respectivas obrigações.
6. Documentação técnica e projetos
O manual do proprietário também inclui uma seção de documentação técnica, que contém os projetos arquitetônicos, estruturais, fundações e das instalações da edificação.
Isso é essencial caso o proprietário decida realizar futuras reformas ou modificações, pois os projetos fornecem as bases para que essas intervenções sejam feitas de forma segura e dentro das normas.
7. Normas de segurança e legislação
Outra característica do manual é a inclusão de informações sobre normas de segurança e regulamentações vigentes que o proprietário deve seguir para garantir a conformidade da edificação. Isso inclui normas de segurança contra incêndio, acessibilidade e outras exigências legais aplicáveis ao tipo de empreendimento.
Quais são as responsabilidades atribuídas ao manual do proprietário?
Construtores e/ou Incorporadores: os construtores e incorporadores têm a responsabilidade de elaborar o Manual do Proprietário, seguindo as normas estabelecidas pela ABNT, como a NBR 14037, NBR 5674, NBR 17170 e NBR 15575. Eles devem informar os prazos de garantia de cada parte do empreendimento, além de sugerir um sistema de gestão de manutenção adequado. É necessário também esclarecer como será realizado o atendimento ao cliente, incluindo o processo de assistência técnica tanto para os proprietários quanto para os síndicos das edificações.
Projetistas: os projetistas têm a obrigação de fornecer aos construtores, incorporadores e demais usuários todas as informações necessárias para a correta elaboração dos manuais. Isso inclui orientações sobre o uso adequado, manutenção dos sistemas, cargas previstas e limites máximos de carga permitidos, bem como os riscos associados ao uso indevido. Os projetistas devem garantir que os componentes e sistemas especificados estejam de acordo com os critérios de desempenho estabelecidos pela norma NBR 15575, especialmente em relação aos requisitos de durabilidade e facilidade de manutenção.
Usuário, proprietário e/ou síndico: os usuários, proprietários e síndicos têm a responsabilidade de utilizar a edificação conforme as condições previstas no projeto, sem realizar modificações que possam comprometer a segurança ou desempenho sem a devida autorização do construtor e/ou projetistas. Qualquer reforma deve seguir as diretrizes estabelecidas pelas normas ABNT NBR 16280 e NBR 5674. Além disso, é fundamental seguir o Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, garantindo a implementação de um sistema de gestão de manutenção eficiente. As manutenções devem ser realizadas por profissionais indicados no sistema de gestão, e todas as manutenções e inspeções realizadas devem ser registradas. Caso ocorram modificações na edificação ou unidade, o manual deve ser atualizado, e, em caso de transição de usuário, o manual deve ser repassado ao novo responsável pela edificação.
Quais são as consequências da construtora não entregar o Manual do Proprietário?
Ignorar as orientações presentes no manual do proprietário não afeta apenas os proprietários dos imóveis, mas também pode gerar sérias consequências para as construtoras, impactando sua reputação, responsabilidade legal e custos operacionais e jurídicos.
Uma das principais implicações para as construtoras está diretamente relacionada à garantia oferecida. Quando o proprietário não segue as instruções sobre o uso correto dos sistemas ou negligência a manutenção preventiva, as construtoras podem se ver envolvidas em disputas legais, uma vez que o proprietário pode alegar que defeitos no imóvel são de responsabilidade da construtora, mesmo que tenham ocorrido por mau uso ou falta de manutenção.
Isso aumenta o risco de reclamações e processos, o que gera custos com assessoria jurídica e pode levar a indenizações.
Além disso, a desvalorização de imóveis mal conservados pode prejudicar a imagem da construtora no mercado. Imóveis que não recebem a devida manutenção acabam apresentando problemas mais rapidamente, como falhas estruturais ou desgastes em acabamentos, afetando a percepção de qualidade da construção.
Isso pode manchar a reputação da construtora, fazendo com que futuros clientes hesitem em adquirir imóveis de novos empreendimentos. A falta de confiança por parte dos consumidores pode resultar em perda de mercado e queda nas vendas, o que afeta diretamente o crescimento e a lucratividade da empresa.
Outro aspecto importante é o aumento dos custos operacionais. Mesmo que o manual do proprietário claramente especifique que a responsabilidade de manutenção é do proprietário, muitas vezes as construtoras acabam sendo chamadas para resolver problemas decorrentes do mau uso ou da falta de manutenção.
Isso pode levar a visitas técnicas e reparos desnecessários que consomem tempo e recursos da empresa. Além disso, o envolvimento da construtora em problemas que poderiam ser evitados pela manutenção preventiva desgasta a relação com o cliente, criando um ambiente de insatisfação e conflito.
A negligência em relação às orientações do manual também pode impactar o relacionamento da construtora com os órgãos reguladores e de fiscalização. A entrega de um manual detalhado e a comunicação clara sobre a necessidade de manutenção são obrigatórias em muitos lugares, e o não cumprimento dessas exigências pode resultar em sanções ou multas.
Isso não apenas afeta financeiramente a construtora, mas também coloca em risco a sua conformidade com as regulamentações vigentes, dificultando a aprovação de novos projetos e o andamento de futuras obras.
Garantir que o manual do proprietário seja seguido não é apenas uma questão de atendimento às normas técnicas e preservar o patrimônio do cliente, mas também de proteger a construtora contra possíveis perdas financeiras, disputas legais e danos à sua reputação. Manter um bom relacionamento com os proprietários, reforçando a importância da manutenção preventiva e do uso correto dos sistemas do imóvel, é essencial para evitar esses problemas.
Seguir e reforçar a importância das orientações contidas no manual do proprietário é a melhor maneira de evitar problemas futuros para as construtoras, garantindo que o imóvel seja utilizado corretamente, esteja seguro e permaneça em conformidade com as normas vigentes.
Além disso, isso assegura que a edificação mantenha seu valor no mercado imobiliário, evitando desgastes na relação com os clientes e preservando a reputação da construtora.
Portanto, é fundamental que as construtoras comuniquem de forma clara a importância de o proprietário ler e seguir cuidadosamente o manual do proprietário.
A preservação e segurança do imóvel entregue são cruciais para garantir sua durabilidade e, ao mesmo tempo, proteger a construtora de complicações futuras.
Conte com a BH Vistoria Predial na elaboração do manual do proprietário e do síndico.
Mantenha sua construção dentro das normas e evite problemas com clientes e órgãos fiscalizadores.
