O QUE É O MANUAL DO PROPRIETÁRIO
A elaboração Manual de Uso, Manutenção e Operação do Imóvel tem como referência as normas ABNT NBR 14037, ABNT NBR 5674 que apresentam diretrizes para elaboração dos manuais e do sistema de gestão de manutenção da edificação e da norma ABNT NBR 15575 que estabelece níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, e que destaca a importância do correto uso e manutenção do imóvel. Somadas a elas, a recém-publicada norma ABNT NBR 16280 que estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança a serem adotados na execução de reformas em edificações vem completar o conceito do correto uso do imóvel. Essas normas, em suas versões mais atualizadas, bem como as legislações vigentes, devem ser seguidas na elaboração dos manuais.
É importante destacar que a evolução dos produtos, dos métodos construtivos, da complexidade dos empreendimentos, das boas práticas de mercado e do perfil dos consumidores, também deve ser considerada para a elaboração dos manuais. Assim como, as características regionais onde os empreendimentos estão inseridos.
CONSTRUTORES E/OU INCORPORADORES: Elaborar o Manual das Áreas Comuns e Manual do Proprietário atendendo as normas ABNT NBR 14037, ABNT NBR 5674 e ABNT 15575, informar os prazos de garantias, apresentar sugestão para o sistema de gestão de manutenção, informar como será realizado o atendimento ao cliente e prestar o serviço de assistência técnica aos usuários e síndicos de edificações.
RESPONSABILIDADES
PROJETISTAS: Dispor aos construtores, incorporadores e demais usuários as informações necessárias para a elaboração dos manuais, principalmente informações sobre correto uso e manutenção, cargas previstas, cargas máximas admitidas, riscos ao uso. Especificar componentes e sistemas em estrita observação aos critérios da norma de desempenho ABNT NBR 15575, enfatizando neste os requisitos de durabilidade e manutenabilidade.
USUÁRIO, PROPRIETÁRIO E/OU SINDICO: Não usar a edificação fora das condições previstas e projetadas, não realizar modificações na edificação sem conhecimento e previa anuência do construtor e/ou projetistas. Não realizar reformas sem seguir as diretrizes da norma ABNT NBR 16280. Seguir o Manual de uso operação e manutenção da edificação, implantar e executar o sistema de gestão de manutenção. Garantir que as manutenções somente sejam realizadas pelos indicados no sistema de gestão de manutenção. Registrar as manutenções e inspeções realizadas. Atualizar o Manual nos casos em que ocorram modificações na edificação/ unidade. Repassar o manual em caso de não ser o usuário da edificação e quando acontecer transição de usuário.
CONTEÚDO DE ACORDO COM AS NORMAS
O Manual do Proprietário e o Manual das Áreas Comuns devem ser elaborados de acordo com a norma ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. Esta Norma estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos nos manuais que devem ser elaborados e entregues pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente, devendo obrigatoriamente:
A) Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação como construída;
B) Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;
C) Informar e orientar os proprietários e o condomínio, em linguagem adequada e de forma didática, com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação;
D) Recomendar ações para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
E) Recomendar ações para contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
Em relação à segurança dos sistemas elétricos e de gás, os seguintes cuidados adicionais devem ser considerados nos manuais dos empreendimentos de HIS, para promover a redução de riscos aos usuários:
− Orientação aos usuários sobre os riscos de sobrecargas e curto circuitos decorrentes de intervenções indevidas sobre as instalações, como o emprego indiscriminado de “Tês” e benjamins;
− Orientação adequadamente visível aos usuários sobre os riscos de sistemas de gás envolvendo suas ações como a manutenção das condições de ventilação dos ambientes em que há pontos de gás.
As áreas consideradas secas, molhadas e molháveis devem ser indicadas no Manual de uso, operação e manutenção, visando deixar claro aos usuários onde se pode ter operações de lavagem e onde estas operações não podem ser realizadas com o uso de água.
As condições de uso, operação e manutenção da estrutura e contenções, para que a segurança e o desempenho ao longo da vida útil sejam assegurados, devem ser repassadas aos usuários por meio de instruções específicas no Manual de uso, operação e manutenção.
O Manual de uso, operação e manutenção deve conter todas as ações que podem comprometer o desempenho estrutural tais como sobrecargas, aberturas de vãos em paredes com função estrutural, retirada indiscriminada de paredes ainda que de vedação, alterações em elementos estruturais como vigas, pilares e lajes. Orientações específicas quanto a cargas suspensas admissíveis previstas em projeto para fixação de equipamentos em platibandas para manutenção e cargas que o usuário deve respeitar em forros devem fazer parte do Manual de uso, operação e manutenção.
Os equipamentos de aquecimento de água quando não entregues pelo incorporador ou empreendedor devem estar totalmente especificados (com suas características de desempenho e com recomendação para serem adquiridos com nível A na etiqueta nacional de consumo de energia do INMETRO) no Manual de uso, operação e manutenção, de modo que o usuário tenha orientação adequada para a compra. Isso inclui chuveiros elétricos com destaque para as cargas elétricas máximas permitidas e vazões. Deve haver orientação específica e detalhada em linguagem adequada à compreensão do usuário sobre as limitações de uso de cargas elétricas em função do que foi adotado em projeto como cargas admissíveis nos circuitos. Devem ser informadas aos usuários as cargas suspensas admissíveis para fixação de equipamentos em platibandas para manutenção de fachadas de edifícios multipisos. Devem ser informadas também as máximas cargas suspensas admissíveis em forros e em beirais.
O NOSSO TRABALHO
Elaboração do Manual de Uso, Manutenção e Operação do Imóvel com alta qualidade técnica contendo cerca de 250 páginas com as informações necessárias para garantir o atingimento da VUP (Vida Útil de Projeto) atendendo as diretrizes das normas de ABNT NBR 15575, NBR 14037, NBR 5674 e NBR 16280.
O conteúdo dos manuais é abrangente, claro, consistente, completo e comunica de uma maneira didática com o usuário da edificação trazendo segurança jurídica à Construtora e levando credibilidade e qualidade técnica ao usuário.
REFERÊNCIAS NORMATIVAS
ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
ABNT NBR 15575:2013 – Edificações Habitacionais – Desempenho – Parte 1: Requisitos Gerais.
ABNT NBR 16280:2014 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.
